Terenurile oraşului, la super-ofertă pentru “cumpărători speciali”

0

Anul 2013 a fost anul în care primăria Ploieşti a dat startul vânzărilor de terenuri ieftine. Atât de ieftine, încât ele au fost vândute şi la valori sub 30% din preţul pieţei. Evaluările au fost făcute de către firma Fidox, din localitatea Purcăreni, judeţul Braşov şi au ca bază a fundamentării criteriul “cumpărătorului special”.

Fidox a dat lovitura prin contractul cu Ploieștiul
Pe 25 februarie 2013, primăria Ploieşti a încheiat un „contract de servicii de evaluare şi reevaluare bunuri ale Municipiului Ploieşti” în valoare de 10.614.900 lei fără TVA cu SC Fidox SRL din localitatea Purcăreni, judeţul Braşov. Pentru Fidox contractul este unul cu adevărat important, dacă ţinem seama de faptul că el reprezintă valoarea cifrei de afaceri a firmei pe vreo cinci ani. Şi tot important de menţionat este faptul că respectiva firmă are, conform Ministerului Finanţelor, doar doi angajaţi. Aceste date sunt relevante considerăm noi în contextul în care, având ca bază evaluările făcute de Fidox, primăria Ploieşti a început rapid să vândă la preţuri considerabil sub valorile de piaţă terenurile pe care le are în patrimoniu.

CITEŞTE ŞI: MEDICII DIN PLOIEŞTI, REVOLTAŢI DE REDEVENŢA IMPUSĂ DE PRIMĂRIE ÎN URMA UNEI EVALUĂRI CU CÂNTEC

Interex vs Mc Donalds – studiu de caz
Conform informaţiilor oferite de Direcţia de Patrimoniu, în anul 2013 au fost vândute către terţi 6 terenuri. Răsfoind rapoartele de evaluare întocmite de Fidox, îţi sare în ochi un lucru: preţurile la care s-au făcut vânzările sunt în unele cazuri şi sub 30% din preţul pieţei. Elocvent ca studiu de caz este modul în care s-a făcut evaluarea terenului în suparaţă 11.728 mp pe care se află situată clădirea şi parcarea fostului magazin Interex prin comparaţie cu evaluarea terenului de 2.508 mp pe care se află clădirea şi parcarea magazinului Mc Donalds Nord.
În timp ce pentru stabilirea preţului de vânzare la 48,23 euro fără TVA/mp al terenului de la Interex evaluatorul a ales pentru comparaţie preţuri ale unor terenuri sitate în zone mai puţin atractive imobiliar ale Ploieştiului, cum ar fi teren extravilan, fără utilităţi în cartier Albert – 40 euro/mp sau zonă industrială Mihai Bravu – 60 euro/mp, pentru a ajunge la 150 euro/mp – preţ propus pentru vânzarea terenului către Mc Donalds Nord, acelaşi evaluator a ales pentru comparaţie terenuri din imediata vecinătate a locaţiei sau din locaţii cu valori de piaţă similare: cartier Albert intravilan – 150 euro/mp sau Motel Petrom – 185 euro/mp. Pentru necunoscători, este obligatoriu de menţionat o ciudăţenie: cele două terenuri se află la o distanţă de maximum 500 metri unul faţă de celălalt, cu deschidere la aceeaşi stradă, cu aproximativ aceleaşi edificii (clădire şi parcare) construite pe ele. Deşi aflate în unul în imediata apropiere a celuilalt, nimănui nu i-a trecut prin cap să facă o comparaţie între valorile de piaţă propuse pentru vânzare. De menţionat că tranzacţia cu Mc Donalds nu a fost făcută încă.

CITEŞTE ŞI: PRIMĂRIA PLOIEŞTI PREGĂTEŞTE UN TUN IMOBILIAR

Super-ofertă de la Primărie
Situaţia se repetă în toate celelalte terenuri vândute de primărie anul trecut. Iată doar trei exemple:
– teren în suprafaţă de 296,76 mp pe strada Şirna: evaluarea pieţei făcută de Fidox min. 39 euro/mp – max. 42 euro/mp; evaluarea terenului făcută de Fidox şi cu care s-a făcut tranzacţia 18,37 euro/mp fără TVA;
– teren în suprafaţă de 292 mp pe strada Tătărani: evaluarea pieţei făcută de Fidox min. 38 euro/mp – max. 42 euro/mp; evaluarea terenului făcută de Fidox şi cu care s-a făcut tranzacţia 18,37 euro/mp fără TVA,
–  teren în suprafaţă de 1.839 mp situat la intersecţia străzilor Traian cu Partizani: evaluarea pieţei făcută de Fidox min. 80 euro/mp – max. 100 euro/mp; evaluarea terenului făcută de Fidox şi cu care s-a făcut tranzacţia 48,55 euro/mp fără TVA;

CITEŞTE ŞI: PRIMĂRIA PLOIEŞTI A PIERDUT 25.000 DE EURO DINTR-O TRANZACŢIE IMOBILIARĂ

Super-super-super ofertă de la Primărie
Un caz particular este cel al terenului de pe strada Rudului, nr 30. Este vorba despre o suprafaţă de 408 mp, cu deschidere la străzile Rudului şi Plăieşilor, adică fix în centrul centrului Ploieştiului, tot pentru necunoscători. După o primă evaluare, Fidox ajunge la concluzia că deşi preţurile zonei fluctuează între min. 110 euro/mp şi max. 185 euro/mp, aici se poate opera un discount semnificativ şi propune, la pagina 23 a raportului de evaluare, o valoare de 49,97 euro/mp, fără TVA. Adică de aproximativ 50% din valoarea pe care se joacă preţurile pieţei. Chiar dacă valoarea ar fi rămas aceasta, tot ar fi apărut un semn de întrebare dacă este să ne uităm la discounturile propuse faţă de valoarea de piaţă evaluată la celelalte terenuri.
Dar valoarea nu a rămas aceasta, dacă îmi permiteţi o exprimare redundantă. Până la pagina 25 a aceluiaşi raport, evaluatorul mai aplică o serie de reduceri, discount-uri şi alte chestii care ţin, mai degrabă, de întocmirea unei super-oferte imobiliare, decât de a stabili o valoare echitabilă a terenului primăriei. Aşa se face că terenul este evaluat, într-un final, la incredibila sumă de 25,99 euro/mp fără TVA – adică la aproximativ o treime din valoarea cea mai de jos a pieţei, preţ cu care este şi vândut.

CITEŞTE ŞI: EVALUARE ABERANTĂ LA PRIMĂRIA PLOIEŞTI

"Cupărătorii speciali" – o nouă specie de băiţei deştepţi ai Ploieștiului
Pornind de la premisa că există, totuşi, o logică pe care o urmăreşte primăria atrunci când decide să-şi vândă terenurile la prețuri subevaluate, l-am contactat pe Ovidiu Panțel, evaluatorul a căreim ștampilă se află pe rapoarte și administrator al firmei Fidox. Acesta mi-a explicat că în evaluare s-a ținut seama de faptul că discutăm de niște “cumpărători speciali”. Mai precis, este vorba de “proprietari care folosesc sub o formă respectivele terenuri și nu ar fi venit nimeni să le cumpere terenurile de sub case”. De menționat faptul că acest principiu ar fi putut fi aplicat în doar două din cele 6 cazuri,  mă refer la terenurile de pe străzile Șirna și Tătărani unde cumpărătorii sunt persoane fizice. În celelalte cazuri, discutăm despre sedii de firme. Mergând mai departe și presupunând că principiul “cumpărătorului special” fundamentează evaluările Fidox se ridică cel puțin două întrebări atât de firești încât cu siguranță vor genera o autosesizare a Parchetului:
1. De ce acest principiu nu se aplică în toate tranzacțiile la prețuri subevaluate făcute cu terenurile Ploieștiului? Vezi cazul Mc Donalds Nord vs Interex.
2. De ce se aplică discount-uri diferite în situații similare? Vezi cazul terenului de pe Rudului 30 prin comparație cu restul tranzacțiilor. Sau cel al Interex, prin aceeași comparație.
Sperând într-o cât mai rapidă evaluare a evaluărilor Fidox făcută de organe competente, vă anunțăm că anul acesta Primăria Ploiești intenționează să vândă peste 50 de imobile și un număr încă neprecizat de terenuri din patrimoniul orașului iar tranzacțiile vor avea la bază evaluările făcute de Fidox.

CITEŞTE ŞI: PRIMĂRIA PLOIEŞTI PREGĂTEŞTE UN TUN DE PROPORŢII

Cine este Fidox? Statistica Ministerului Finanțelor
2010

Cifra de afaceri netă: 164.110 lei
Profit: 18.589 lei
Angajaţi: 2

2011
Cifra de afaceri netă: 238.331 lei
Profit: 5.694 lei
Angajaţi: 2

2012
Cifra de afaceri netă: 223.504 lei
Profit: 1.773 lei
Angajaţi: 2

 

 

 

 

*Contactează Redacția Observatorulph.ro pe WhatsApp la: 0726.221.596

LĂSAȚI UN MESAJ

Please enter your comment!
Please enter your name here